Lässt sich ein Mieter einen Türspion einbauen, muss der Vermieter dies während der Dauer des Mietverhältnisses dulden. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen – notfalls durch Auswechseln des Türblattes.
Vermieterin sieht Pflichtverletzung
Als die Vermieterin den Türspion entdeckte, forderte sie den Mieter zum sofortigen Rückbau auf. Ihrer Ansicht nach war das Türblatt (teilweise) zerstört und die Türe in ihrer Standfestigkeit beeinträchtigt. Der eigenmächtige Einbau des Türspions stellte für sie eine unerlaubte bauliche Maßnahme und somit eine Pflichtverletzung des Mieters dar.
Der Mieter hingegen rechtfertigt den Einbau mit seinem Sicherheitsbedürfnis: Da die Zahl der Wohnungseinbrüche gestiegen sei, möchte er sich schützen. Einen digitalen Türspion schloss er für sich aus.
Urteil: Duldungspflicht des Vermieters
Das Amtsgericht Meißen entschied, dass der Einbau eines Türspions zum „vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache“ gehöre und somit vom Vermieter zu dulden sei. Die Baumaßnahmen seien zu gering, als dass sie einer Zustimmung bedürfen. Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen – gegebenenfalls durch den Austausch des Türblattes.
(AG Meißen 112 C 353/17)
Zahlt ein Mieter zwei Monate oder länger keine Miete, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Begleicht der Mieter die Rückstände jedoch innerhalb einer zweimonatigen Schonfrist, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Aus diesem Grund sprechen viele Vermieter zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus.
Räumungsklage zunächst abgewiesen
Diese ordentliche Kündigung soll vermeiden, dass der Mieter seine Rückstände ausgleicht, die fristlose Kündigung unwirksam wird und er in der Wohnung verbleiben darf. Dem Landgericht Berlin lagen aktuell gleich zwei dieser Fälle vor. Es wies die Räumungsklagen der Vermieter ab und begründete die Entscheidung damit, dass die ordentlichen Kündigungen „ins Leere gelaufen seien“, da zu diesem Zeitpunkt – aufgrund der fristlosen Kündigung – gar kein Mietverhältnis bestand.
Bundesgerichtshof zeigt sich vermieterfreundlich
Der Bundesgerichtshof zeigte sich hingegen vermieterfreundlich und kippte die Argumentation des Landgerichts. Im BGH-Urteil heißt es, dass die fristlose Kündigung zwar durch die Zahlung unwirksam wird, die ordentliche Kündigung jedoch Bestand hat. Die Mieter müssen also nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen. (BGH AZ VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)
Ein Eigentümer ärgerte sich über die Bäume seines Nachbarn, die auf sein Grundstück ragten. Als der Nachbar auch nach mehrfacher Aufforderung keinen Rückschnitt vornahm, beauftragte er eine Fachfirma – und wurde verklagt.
Eigentümer veranlasst Rückschnitt
Die Bäume ragten mehrere Meter über das Grundstück des Eigentümers herüber. Dieser ärgerte sich über Laub und Vogelkot auf seiner Terrasse. Er forderte seinen Nachbarn auf, die Bäume innerhalb einer Frist beschneiden zu lassen. Dieser führte an, dass die 100-jährigen Linden durch starken Rückschnitt Schaden nehmen könnten. Der Eigentümer setze ihm eine weitere Frist, bevor er eine Firma mit dem Rückschnitt beauftragte. Nach dem Rückschnitt verklagte der Nachbar ihn auf Schadenersatz, da die Linden schwer beschädigt seien.
Alter der Bäume entscheidend
Normalerweise können Eigentümer einen Rückschnitt von Bäumen fordern oder im Ausnahmefall selbst in Auftrag geben. Bei altem Baumbestand sollten jedoch starke Kronenschnitte vermieden werden. Es sei nicht auszuschließen, dass die Linden nachhaltig Schaden genommen haben. Das Gericht gab dem Nachbarn Recht und stellte einen Schaden in Höhe von rund 7.000 Euro fest. (OLG Brandenburg, AZ 5 U 109/16)
Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler wurde am 1. August 2018 die Fortbildungspflicht für diese Berufsgruppen eingeführt. 20 Stunden in drei Jahren sind seitdem Pflicht. Diese Formulierung sorgte für Unklarheiten – jetzt wird nachgebessert.
Unklarheiten über Weiterbildungszeitraum beseitigt
Die neuen Gesetzesregelungen sind in der Gewerbeordnung (GewO, § 34c Abs. 2a) verankert. An dieser Stelle soll nun eine Anpassung erfolgen, die den Fortbildungszeitraum genauer definiert. Es wird klargestellt, dass es sich bei dem dreijährigen Weiterbildungszeitraum um Kalenderjahre handelt.
Dieser Zeitraum soll ab dem 1. Januar des Jahres beginnen, in dem die Gewerbeerlaubnis erteilt, beziehungsweise weiterbildungspflichtige Angestellte ihre Tätigkeit aufgenommen haben. Die Nachweise darüber müssen unaufgefordert, spätestens bis zum 31. Januar des Folgejahres der zuständigen Behörde vorgelegt werden. Erstmalig werden diese Nachweise demzufolge zum 31. Januar 2021 für die Kalenderjahre 2018 bis 2020 fällig. Der Bundestag hat den Änderungen bereits zugestimmt. Voraussichtlich erfolgt die abschließende Entscheidung durch den Bundesrat noch in diesem Monat.
Eine Münchner Vermieterin begründete eine geforderte Mieterhöhung mit den Vergleichsmieten, die sie einem großen Online-Immobilienportal entnommen hat. Ihr Mieter hielt dieses Vorgehen für unwirksam und verweigerte seine Zustimmung – das Amtsgericht München gab ihm Recht.
Hintergrund: Städtischer Mietspiegel nicht nachvollziehbar
Die Vermieterin begründete ihr Vorgehen damit, dass der Münchner Mietspiegel wegen fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranzuziehen war. Weiterhin existiere keine Mietdatenbank und aufgrund städtebaulicher Verfehlungen seien auch keine Vergleichswohnungen gefunden worden. Aus diesen Gründen sei sie gezwungen gewesen, auf private Datenbanken zurückzugreifen.
Das Urteil: Daten aus „Mietpreis-Check“ nicht anwendbar
Das AG München gab dem Mieter Recht und wies die Klage der Vermieterin auf Mieterhöhung ab. In der Begründung heißt es unter anderem, dass die Preise auf Miet- und Kaufangeboten beruhen. Das Portal bildet demnach lediglich die Preisvorstellungen der Vermieter ab und nicht – wie gesetzlich vorausgesetzt – die tatsächlich vereinbarten Mieten der letzten vier Jahre. Das Landgericht München wies eine Berufung zurück. (AG München, AZ 472 C 23258/17)
Bundesdatenschutzbeauftragte erklären, dass das Anbringen von Namen der Mieter an Klingelschildern keinen Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) darstellt. Grund für die Verwirrung war eine Entscheidung der Wohnungsbaugesellschaft „Wiener Wohnen“.
Hintergrund: Mieter beschwert sich über Klingelschild
Ein Mieter der österreichischen Wohnungsbaugesellschaft „Wiener Wohnen“ beschwerte sich über den angebrachten Namen auf seinem Klingelschild, da er darin einen Verstoß gegen die DSGVO sah. Aus diesem Grund möchte die Wohnungsbaugesellschaft bis Ende 2018 bei allen 200.000 Wohnungen die Namen auf den Klingelschildern durch Nummern ersetzen. Dieser Fall sorgte auch in Deutschland für Unsicherheit und Verwirrung.
Klingelschilder sind kein Anwendungsbereich der DSGVO
Die Bundesbeauftragte für den Datenschutz und die Informationsfreiheit (BfDI) schreibt in einer Mitteilung klar: „Die Aufforderung zur Entfernung sämtlicher Klingelschilder ist unnötig“. Weiter heißt es: „Das Ausstatten der Klingelschilder mit Namen für sich genommen stellt weder eine automatisierte Verarbeitung noch eine tatsächliche oder beabsichtigte Speicherung in Dateisystemen dar“. Namen auf den Klingelschildern sind demnach kein Anwendungsbereich der DSGVO. Nur in besonderen Fällen hätten Mieter ein Widerspruchsrecht.
